Dla celów dowodowych protokół odbioru robót każdorazowo powinien być sporządzony w formie pisemnej. Absolutne minimum, które powinien zawierać każdy protokół odbioru robót, to: data odbioru; data zgłoszenia prac do odbioru; informacja, czy termin wykonania prac został dotrzymany, czy przekroczony; dane osób uczestniczących w W czasie odbioru sporządzany jest protokół, do którego można zgłosić wady mieszkania. Deweloper ma 14 dni na doręczenie oświadczenia o ich uznaniu lub o odmowie i jej przyczynach. W pierwszym przypadku wady będą musiały zostać usunięte w ciągu 30 dni od. W podatku dochodowym przychód rozliczyć należy już w dacie wykonania usługi, za którą przyjmuje się z reguły bądź to zakończenie prac bądź też odbiór techniczny danego obiektu, o ile przepisy nakazują wykonanie takiego odbioru. Przychód powstaje bowiem w dacie wykonania usługi, nie później niż w dacie wystawienia faktury Moment wykonania usługi w przypadku usług budowlanych określa się na podstawie dokumentów potwierdzających ich przyjęcie i wykonanie. Jednym z takich dokumentów może być protokół zdawczo-odbiorczy, w którym inwestor m.in. potwierdza wykonanie przez wykonawcę uzgodnionych wcześniej prac. Protokół odbioru powinien zawierać m.in. datę jego sporządzenia, dane uczestników odbioru, przedmiot odbioru, ustalenia co do jakości wykonanych robót oraz podpisy uczestników odbioru. Protokoły odbioru to jedne z tych dokumentów, które wchodzą w skład dokumentacji budowy. Obowiązek odbioru robót budowlanych Zgłoszenie prac do odbioru decyduje o terminie rozliczenia VAT. W przypadku usług budowlanych za moment ich wykonania należy uznać dzień, w którym doszło do faktycznego zakończenia prac, a wykonawstwa robót i nie wnosi w związku z tym żadnych zastrzeżeń. 6. W zakresie wykonania przedmiotu umowy Wykonawca zobowiązuje się (wedle woli Zamawiającego) do przeprowadzenia odbiorów prac remontowych z udziałem przedstawiciela wskazanego przez Zamawiającego. Zamawiający nie jest zobowiązany do częściowego odbioru wykonanych Odbiór prac budowlanych – Pewny Lokal. Nasza firma Pewny Lokal zajmuje się weryfikacją prac ekip remontowych, wykończeniowych mieszkań oraz domów. Zdecydowanie się na pomoc fachowców jest odpowiedzialną decyzją, gdyż otrzymujemy gwarancję co do zweryfikowania jakości technicznej wszystkich elementów wykonywanych przez ekipę. Na podstawie protokołu odbioru określasz powstanie obowiązku podatkowego. Dodatkowo ważną rzeczą są limity powierzchni użytkowej lokali i budynków mieszkalnych. Dla lokali mieszkalnych możesz opodatkować stawką 8% tylko część poniżej limitu 150m2. W przypadku budynków mieszkalnych limit ten wynosi 300m2. dokumentów upoważnia Zamawiającego do odmowy podpisania protokołu odbioru końcowego robót. Protokół odbioru robót powinien stwierdzić brak wad wykonanych robót. § 13 1.Wynagrodzenie Wykonawcy zostanie zapłacone według następujących zasad: - na podstawie faktury końcowej po protokolarnym odbiorze przedmiotu robót - mt2tn. Wykonujemy roboty budowlane związane z kładzeniem tynków. Fakturzysta wystawił fakturę na podstawie protokołu odbioru robót budowlanych, w którym był taki zapis: data robót od 3 do 11 lipca 2017 r., data protokołu 1 sierpnia 2017 r. Z faktury wynika: data sprzedaży 11 lipca, a data wystawienia 1 sierpnia. Czy prawidłowo określił datę sprzedaży (wykonania usługi)? W deklaracji za jaki okres należy wykazać tę sprzedaż? Tak, fakturzysta prawidłowo określił datę sprzedaży (wykonania usługi), za którą należy uznać moment faktycznego zakończenia robót, a nie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół potwierdza jedynie fakt wykonania tych usług, jednak nie przesądza o terminie i zakresie ich wykonania. Jeśli faktura została wystawiona na firmę, wówczas powinna być rozliczona w VAT w sierpniu 2017 r. Jeśli na osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej – wówczas usługę należało rozliczyć w lipcu 2017 r. Szczegóły w dalszej części artykułu. W usługach budowlanych obowiązek podatkowy może powstawać na dwa sposoby, w zależności od statusu usługobiorcy. Jeżeli usługa budowlana została wykonana na rzecz niepodatnika (osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej), to obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT). Jeśli natomiast usługa budowlana została wykonana na rzecz: podatnika podatku od towarów i usług lub podatnika podatku od wartości dodanej, lub podatnika podatku o podobnym charakterze, lub osoby prawnej niebędącej podatnikiem, wówczas – na podstawie art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a) w zw. z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT – sprzedaż tej usługi powoduje powstanie obowiązku podatkowego z chwilą terminowego wystawienia faktury. Polecamy: Biuletyn VAT Aby data wystawienia faktury wyznaczała datę powstania obowiązku podatkowego, faktura musi zostać wystawiona: nie wcześniej niż 30 dnia przed wykonaniem usługi (art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT) i nie później niż 30 dnia od dnia wykonania usługi (art. 106i ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT). Jeżeli podatnik w ogóle nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, to obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, czyli 30 dnia od dnia wykonania usługi. Tak wynika z art. 19a ust. 7 ustawy o VAT. UWAGA! Jeżeli usługa budowlana została wykonana na rzecz niepodatnika, wówczas obowiązek podatkowy powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. Jeśli natomiast nabywcą usługi jest podatnik, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą terminowego wystawienia faktury. Specyfika świadczenia usług budowlanych powoduje, że mogą one być również rozliczane częściowo. Wówczas – w przypadku usług przyjmowanych częściowo, o których mowa w art. 19a ust. 2 ustawy o VAT – 30-dniowy termin wystawienia faktury będzie biegł od dnia wykonania części usługi, dla której to części określono zapłatę. Ustalenie daty wykonania usługi budowlanej jest zatem kluczowe: w przypadku usługi wykonanej na rzecz niepodatnika – pod względem wyznaczenia daty powstania obowiązku podatkowego, w przypadku usługi wykonanej na rzecz podatnika – pod względem określenia prawidłowego terminu wystawienia faktury, która wyznacza datę powstania obowiązku podatkowego. Jak określić datę wykonania usługi budowlanej Choć data wykonania usługi budowlanej między podatnikami VAT nie wyznacza wprost daty powstania obowiązku podatkowego – jest ona istotna. Odniesienie się do niej przesądza bowiem o terminowym lub nieterminowym wystawieniu faktury. Jeśli faktura została wystawiona terminowo, wówczas data jej wystawienia wyznacza datę powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli natomiast została wystawiona z naruszeniem terminu, wtedy o dacie powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia usług budowlanych decyduje upływ 30 dnia od dnia wykonania usługi. W przeszłości przyjmowano, że datą wykonania usługi budowlanej jest data podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Warto nadmienić, że także obecnie dla celów podatku dochodowego data podpisania tego protokołu wyznacza moment powstania przychodu z tytułu wykonania usługi budowlanej. Resort finansów podkreśla jednak, że moment wykonania usługi budowlanej według ustaw o podatkach dochodowych ustala się niezależnie od regulujących to zagadnienie przepisów ustawy o VAT. W VAT jest zatem inaczej niż w podatku dochodowym. Przyjmuje się bowiem, że wykonanie usługi budowlanej następuje w momencie faktycznego zrealizowania wszystkich czynności, które składały się na tę usługę, a nie w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Na tę zasadę wskazał także Minister Finansów w interpretacji ogólnej z 1 kwietnia 2016 r. (sygn. w której stwierdził, że dla celów VAT: (...) nie należy wiązać momentu wykonania usługi budowlanej lub budowlano-montażowej ze spełnieniem formalności cywilnoprawnej, jaką jest podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego (...). (...) za datę wykonania usługi budowlanej lub budowlano-montażowej należy przyjąć datę faktycznego wykonania usługi, tj. dzień, w którym – w związku z wykonaniem określonej umową usługi lub jej części (jeżeli usługa jest przyjmowana częściowo) doszło do faktycznego zakończenia prac lub ich części – wykonawca zgłasza je do odbioru (w opinii wykonawcy usługi lub ich część są gotowe do ich przyjęcia przez nabywcę usługi). UWAGA! Wykonanie usługi budowlanej następuje w momencie faktycznego zrealizowania wszystkich czynności, które składały się na tą usługę, a nie w momencie podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Także sądy administracyjne zgodnie twierdzą, że nie ma uzasadnienia, aby moment wykonania usług budowlanych utożsamiać z podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. Przykładem takiego stanowiska są wyroki NSA z 7 lutego 2017 r. (sygn. akt I FSK 840/15), z 5 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1482/15) oraz z 28 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1811/15). W tym kontekście sądy podkreślają, że nawet ewentualny brak protokołu zdawczo-odbiorczego w chwili wykonania usługi budowlanej nie świadczy o tym, że nie doszło w ogóle lub w konkretnej dacie do wykonania usługi. W orzecznictwie uznaje się, że podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego usługi budowlanej jedynie dokumentuje, potwierdza wykonanie usługi budowlanej. Jego podpisanie nie jest natomiast elementem usługi budowlanej, co wyklucza uznanie, że usługa budowlana jest wykonana dopiero z chwilą jego podpisania. Protokół zdawczo-odbiorczy usług budowlanych nie decyduje zatem o skutkach w VAT. Dla przykładu NSA w wyroku z 5 kwietnia 2017 r. (sygn. akt I FSK 1482/15) stwierdził, że: (...) zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 3 lit. a w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 1 ustawy o VAT, momentem wykonania robót budowlanych, będzie zrealizowanie wszystkich warunków przewidzianych w umowach dotyczących tych usług, ale w zakresie ich elementów rozumianych potocznie, w oparciu o obiektywne kryteria, na których opierają się te pojęcia. Niewątpliwie protokół, o jakim mowa w sprawie, obiektywnie nie jest elementem usługi budowlanej czy budowlano-montażowej, a jedynie potwierdza jej wykonanie (...). Zdaniem sądów administracyjnych wykonanie usługi budowlanej następuje w dniu faktycznego wykonania wszystkich czynności określonych w warunkach umowy o roboty budowlane. Skutki błędnego określenia daty wykonania usługi budowlanej przedstawia poniższy przykład. Przykład Założenia: Spółka świadczy usługę budowlaną na rzecz innego podatnika VAT polegającą na wznoszeniu konstrukcji stalowych. Usługa została wykonana (zgłoszona do odbioru) 30 czerwca, natomiast faktyczne podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego nastąpiło 15 lipca. I wariant: Spółka przyjmuje, że 30-dniowy termin wystawienia faktury liczy od dnia faktycznego wykonania usługi, tj. od 30 czerwca. Usługę budowlaną zafakturowała 25 lipca. Faktura została wystawiona terminowo, tj. w ciągu 30 dni od daty wykonania usługi. Obowiązek podatkowy powstał w dacie wystawienia faktury, tj. 25 lipca. Spółka wykazała sprzedaż usługi budowlanej w deklaracji VAT-7 za lipiec. II wariant: Spółka przyjmuje, że 30-dniowy termin wystawienia faktury liczy od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego (jako dnia wykonania usługi). Usługę budowlaną zafakturowała 1 sierpnia, tj. w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Faktura została wystawiona po upływie terminu, tj. po 30. dniu od dnia wykonania usługi (powinna zostać wystawiona najpóźniej do 30 lipca, a została wystawiona 1 sierpnia). Obowiązek podatkowy nie jest związany z datą wystawienia faktury. Powstał on z chwilą upływu terminu wystawienia faktury, czyli 30 lipca. Spółka powinna wykazać sprzedaż usługi budowlanej w deklaracji VAT-7 za lipiec. Wykazanie jej w deklaracji VAT-7 za sierpień (w związku z wystawieniem faktury) będzie błędne i spowoduje zaniżenie zobowiązania podatkowego lub zawyżenie nadwyżki podatku naliczonego nad należnym za lipiec. Przykład Spółka świadczy usługę budowlaną polegającą na wykonaniu konstrukcji dachowej. Usługa została wykonana (zgłoszona do odbioru) 30 czerwca. Odbiorca robót budowlanych nie podpisał jednak protokołu zdawczo-odbiorczego, ponieważ stwierdził, że jeden z warunków umowy nie do końca został wykonany, z czym jednak spółka, jako wykonawca, się nie zgodziła. W takiej sytuacji jeśli spółka: wystawi fakturę np. 10 lipca – obowiązek podatkowy powstanie 10 lipca w związku z wystawieniem faktury, w ogóle nie wystawi faktury – obowiązek podatkowy powstanie 30 lipca w związku z upływem terminu wystawienia faktury. Brak odbioru robót, powoduje, że spółka w deklaracji VAT-7 za lipiec i tak powinna rozliczyć VAT z tytułu sprzedaży usługi. Ewentualne skutki uwzględnienia zastrzeżeń odbiorcy powinna ona udokumentować późniejszym wystawieniem faktury korygującej. Podstawa prawna: art. 19a ust. 1, ust. 2, ust. 5 pkt 3 lit. a) i ust. 7, art. 106b ust. 1 pkt 1, art. 106i ust. 3 pkt 1 i ust. 7 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2017 r. poz. 1221 Aneta Szwęch, ekspert w zakresie podatków i rachunkowości Do naszej kancelarii w ostatnim czasie zawitał klient z problemem dotyczącym końcowego odbioru robót budowlanych, których był wykonawcą. Jego problem polegał na tym, że inwestor, będący drugą stroną umowy, nie chciał przystąpić do końcowego odbioru robót budowlanych. Zgodnie z postanowieniami umowy, faktura końcowa mogła zostać wystawiona przez naszego klienta dopiero po podpisaniu przez strony protokołu odbioru końcowego. W tym wypadku brak było podstaw do wystawienia faktury, a w konsekwencji uzyskanie wynagrodzenia od inwestora. Inwestor wielokrotnie informował, że w przypadku wystawienia faktury bez protokołu, odeśle ją wykonawcy bez księgowania i zapłaty. Od daty zakończenia prac do pojawienia się klienta w naszym biurze minęło prawie 60 dni. To dużo czasu. Wyjaśniliśmy naszemu klientowi, że zgodnie z przepisami¹ inwestor ma obowiązek odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Doradziliśmy także by sam wyznaczył inwestorowi terminu odbioru wykonanych prac pod rygorem dokonania przez wykonawcę tzw. jednostronnego odbioru robót budowlanych. Taka możliwość została wskazana wprost przez Sąd Najwyższy², który potwierdził, że sporządzenie jednostronnego protokołu odbioru prac budowlanych przez wykonawcę jest dopuszczalne, jeżeli od jego sporządzenia uzależniona jest zapłata wynagrodzenia. Blokuje się w ten sposób potencjalną możliwość negatywnego odziaływania inwestora na wykonawcę lub podwykonawcę w przypadku umowy z generalnym wykonawcą. Taki mechanizm obronny ma na celu niedopuszczenie do sytuacji, w której to inwestor korzystałby z wybudowanego obiektu bez zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy. Zgodnie z naszą rekomendacją, klient wezwał inwestora do odbioru robót pod rygorem skorzystania z wyżej wskazanego mechanizmu. Inwestor na pismo nie odpowiedział. W tej sytuacji wykonawca dokonał jednostronnego protokolarnego odbioru robót. Na tej podstawie wystawił fakturę za wykonane prace i wraz z protokołem wysłał ją inwestorowi. Po naszym piśmie, w którym wskazaliśmy na skuteczność takiego odbioru robót, inwestor uiścił na rzecz naszego klienta pełną kwotę wynagrodzenia zgodnie z wystawioną fakturą. zespół kancelarii cw 1. Art. 647 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ( Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 z późn. zm.). 2. Wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca 1998 roku, II CKN 673/97. Protokół odbioru robót budowlanych: wzór. Dokument taki ułatwia, a niekiedy wręcz warunkuje możliwość rozliczenia stron. Wyjaśniamy, jak sporządzić protokół odbioru robót od wykonawcy. Kodeks cywilny stanowi, że inwestor jest zobowiązany do „odbioru obiektu” wybudowanego przez wykonawcę. Przepisy nie określają jednak wymaganej formy tego odbioru. Ustalona praktyka oraz treść umów najczęściej przewidują formę pisemną w postaci tzw. protokołu odbioru. Odbiór robót budowlanych Odbiór robót budowlanych jest kluczowym etapem procesu inwestycyjnego i przełomowym momentem w stosunkach inwestora z wykonawcą. Odbiór robót ma na celu stwierdzenie, czy prace zostały wykonane zgodnie z zapisami umowy. Na tym etapie współpracy dochodzi często do sporów pomiędzy inwestorem i wykonawca, dlatego warto tak zorganizować procedurę odbioru robót budowlanych, aby zapewnić sobie maksymalne bezpieczeństwo prawne. W przepisach brak definicji „odbioru robót budowlanych”. Nie określają one też różnicy pomiędzy tzw. odbiorem końcowym a odbiorem częściowym ani takich kwestii, jak zgłoszenie obiektu do odbioru, uczestnictwo w tym procederze, czy czas jego trwania i sposób zakończenia. Dlatego ten etap procedury budowlanej powinien być bardzo precyzyjnie określony w umowie o roboty budowlane. Ważne! Procedura odbioru powinna być szczegółowo uregulowana w umowie o roboty budowlane. Jeśli po przeprowadzeniu odbioru okaże się, że wykonawca odpowiednio wykonał roboty, będzie miał on prawo żądać od inwestora wynagrodzenia. Jeśli zaś stwierdzone zostaną jakieś wady, wykonawca będzie ponosił odpowiedzialność za tzw. wady ujawnione przy odbiorze. Autor: archiwum serwisu Protokół odbioru robót budowlanych wzór Pokazujemy, jak napisać i wypełnić protokół odbioru robót budowlanych - wzór do pobrania >>> Powierzchnie domu: co oznaczają i jak się je oblicza Odbiór końcowy robót a odbiór częściowy Podstawowe znaczenie w procesie budowlanym ma odbiór końcowy robót. Nie zmienia tego fakt, że w umowie przewidziane zostały tzw. odbiory częściowe, ponieważ wraz z odbiorem końcowym dokonujemy również odbioru tych fragmentów robót, które wcześniej zostały odebrane przy odbiorach częściowych. Ważne! Dokonanie odbiorów częściowych nie wyklucza możliwości zakwestionowania przy odbiorze końcowym odebranych wcześniej fragmentów robót. Może się zdarzyć, że po odbiorze częściowym wykonawca w ramach dalszych prac dokona przeróbek już odebranego fragmentu obiektu, dojdzie do zniszczenia odebranych robót z winy wykonawcy, w projekcie nastąpią zmiany wymagające przeróbek odebranych robót, bądź wystąpią inne okoliczności uzasadniające konieczność dokonania odbioru końcowego całego obiektu. Z orzecznictwa… Przyjęcie w umowie o roboty budowlane określonego w art. 654 Kodeksu cywilnego sposobu częściowego rozliczenia robót nie powoduje zmiany zobowiązań stron tej umowy. Przedmiotem zobowiązania wykonawcy jest oddanie całości obiektu, a nie jego poszczególnych części, zaś przedmiotem zobowiązania inwestora (generalnego wykonawcy) jest odebranie całego obiektu, jego całościowe rozliczenie i zapłata całego umówionego wynagrodzenia. Wyrok SN z dnia 23 stycznia 2007 r., III CSK 275/06, Legalis Termin dokonania odbioru robót budowlanych Ponieważ przepisy nie wskazują terminów dokonania odbiorów częściowych czy odbioru końcowego robót budowlanych, kwestie te powinny zostać precyzyjnie określone w umowie. Zapisy umowne powinny też określać, w jakim terminie i w jakiej formie nastąpi powiadomienie inwestora o zaawansowaniu prac pozwalającym na dokonanie odbioru. Można sformułować je następująco: „Kierownik robót zgłasza wpisem do dziennika budowy gotowość do odbioru robót zanikających lub ulegających zakryciu, a inspektor nadzoru przy udziale kierownika budowy dokonuje ich odbioru najpóźniej w dniu następnym – wpisem do dziennika budowy lub oddzielnie sporządzonym protokołem (notatką), które będą wpisane w dziennik budowy i dołączone w sposób trwały do oryginału i kopii dziennika”. „Na podstawie pisemnego zgłoszenia generalnego wykonawcy zamawiający wyznacza termin końcowego odbioru robót, nie późniejszy jednak niż 14 dni roboczych od daty pisemnego zgłoszenia dokonanego przez generalnego wykonawcę.” Przepisy nie określają też, jak długo powinien trwać odbiór robót. W praktyce przy większych inwestycjach może to potrwać nawet kilkanaście dni. Pojawia się zatem pytanie, który moment należy uznać za datę odbioru. Jest to istotne, ponieważ chwila ta stanowi początek biegu wielu ważnych terminów, a przede wszystkim datę wykonania zobowiązania przez wykonawcę. Jeżeli w protokole odbioru robót budowlanych potwierdzimy, że obiekt został wykonany zgodnie z umową, to datą wykonania zobowiązania przez wykonawcę będzie dzień zgłoszenia tego obiektu do odbioru. Uwaga! Za termin wykonania zobowiązania przez wykonawcę uznaje się dzień zgłoszenia tego obiektu do odbioru, a nie dzień podpisania protokołu odbioru. Natomiast data podpisania protokołu odbioru końcowego ma znaczenie jako moment, od którego rozpoczyna bieg termin rękojmi za wady przedmiotu umowy. Termin przedawnienia naszych roszczeń odszkodowawczych z tytułu nienależytego wykonania umowy przez wykonawcę liczymy więc od dnia podpisania protokołu odbioru, a nie np. od dnia stwierdzenia przez inwestora istnienia wady rodzącej obowiązek odszkodowawczy wykonawcy. Termin ten wynosi 2 lata. Odbiór robót budowlanych protokół: musimy się stawić… Jeżeli roboty są gotowe do odbioru, termin ich odbioru został ustalony i zostaliśmy o tym poprawnie poinformowani przez wykonawcę, to naszym obowiązkiem jest stawienie się do odbioru i dokonanie czynności odbioru. Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 4 prawa budowlanego obowiązkiem inwestora jest „zapewnienie” odbioru. Oznacza to, że nie musimy osobiście wykonywać odbioru. Możemy powołać w tym celu pełnomocnika, który w naszym imieniu dokona tych czynności. Pełnomocnikiem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna (np. spółka). Pełnomocnik nie musi mieć żadnych kwalifikacji budowlanych. Wybierając pełnomocnika mamy pełną swobodę. Jeżeli nie stawimy się w terminie odbioru robót lub odmówimy podpisania protokołu i odmowa taka nie będzie uzasadniona lub usprawiedliwiona, to będzie to oznaczało poważne naruszenie naszych obowiązków. Podobnie będzie w przypadku wykonawcy. On również ma obowiązek stawić się do odbioru robót budowlanych, a uchylenie się od odbioru stanowi poważne naruszenie jego obowiązków. W umowie o roboty budowlane zazwyczaj określane są skutki niedopełnienia przez strony obowiązków związanych z odbiorem. W praktyce umowy takie zawierają często zapisy, że niestawienie się inwestora lub jego przedstawiciela w wyznaczonym czasie i miejscu odbioru upoważni wykonawcę do spisania protokołu z tzw. jednostronnego odbioru robót budowlanych, który stanowi podstawę do wystawienia faktury i żądania zapłaty wynagrodzenia przez wykonawcę. Taka sytuacja może okazać się dla nas bardzo niekorzystna, dlatego warto przestrzegać swoich obowiązków w tym zakresie. Nawet jeżeli umowa nie przewiduje prawa jednej ze stron do sporządzenia protokołu jednostronnego w przypadku niestawiennictwa drugiej strony, to strona, która stawiła się do odbioru, ma prawo sporządzić protokół jednostronny. W takim przypadku wskazane jest powołanie komisji (najlepiej takiej, w skład której wejdą osoby niezależne od wykonawcy np. rzeczoznawcy), i określenie przedmiotu odbioru. Takie postępowanie pomoże nam uchylić się od skutków prawnych ewentualnych zarzutów wykonawcy. …ale możemy odmówić odbioru robót budowlanych Zgodnie z art. 647 KC inwestor poprzez zawarcie umowy o roboty budowlane zobowiązuje się do „odebrania obiektu”. Powstaje pytanie, czy dokonanie odbioru obiektu jest naszym obowiązkiem, czy też możemy po stwierdzeniu w toku odbioru wad wykonanych robót budowlanych odmówić dokonania ich odbioru. W praktyce przyjmuje się, że mamy prawo odmowy odbioru obiektu, gdy ten nie spełnia założonych warunków, tj. w sytuacji gdy wykonawca zgłasza do odbioru obiekt z wadami. Za podstawę prawną należy tu przyjąć art. 354 § 1 KC, stosownie do którego dłużnik powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią. Lepiej spisać protokół końcowego odbioru robót budowlanych W praktyce zazwyczaj spisuje się protokół odbioru robót budowlanych. Jest to czynność jak najbardziej prawidłowa i zaleca się, by zawsze odbiór kończył się spisaniem protokołu. Trzeba jednak podkreślić, iż przepisy takiego obowiązku nie przewidują. Chociaż prawo budowlane uznaje sporządzone protokoły odbiorów częściowych i końcowych za element dokumentacji budowy, to ich sporządzenie nie jest wymagane. Z orzecznictwa… Art. 647 KC stanowi, że inwestor jest zobowiązany do „odbioru obiektu” wybudowanego przez wykonawcę, nie określa jednak wymaganej formy tego odbioru. Ustalona praktyka oraz treść umów najczęściej przewidują formę pisemną w postaci tzw. protokołu odbioru. Dokument taki ułatwia, a niekiedy wręcz warunkuje możliwość i prawidłowość rozliczenia stron. Nie oznacza to jednak, że jest to jedyna i wyłączna podstawa formalna, od istnienia której uzależnione jest naliczenie wynagrodzenia i data jego wymagalności. Do przyjęcia takiej tezy brak jest uzasadnienia w przepisach KC, które nawet dla samej umowy przewidują formę pisemną jedynie dla celów dowodowych (art. 648 § 1 KC). Dlatego też nie można wykluczyć, że w okolicznościach konkretnej sprawy może dojść do faktycznego odbioru obiektu bez sporządzenia formalnego protokołu. Gdyby w takiej sytuacji kierować się stanowiskiem przedstawionym w kasacji, to w konsekwencji prowadziłoby ono do tego, że inwestor korzystałby z wybudowanego obiektu bez zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy, czego akceptować nie sposób. Wyrok SN z r., II CKN 446/97, Legalis). Przykład prawidłowego zapisu umowy „Wszystkie odbiory będą dokonywane przez komisję powołaną przez zamawiającego przy udziale wykonawcy, składającą się z kierownika budowy oraz przedstawiciela wykonawcy i przedstawiciela zamawiającego. Strony ustalają, że z prac wszystkich komisji odbioru każdorazowo sporządzone zostaną pisemne protokoły określające wszelkie ustalenia dokonane w trakcie odbioru, a w szczególności przedmiot odbioru, datę odbioru, charakter odbioru oraz terminowość wykonania prac.” Jeżeli nastąpiło faktyczne odebranie robót budowlanych bez sporządzenia protokołu, to skutki prawne, jakie związane są z odbiorem, liczymy od chwili oddania domu, nawet gdyby po pewnym czasie został sporządzony protokół dokumentujący fakt odbioru. Umowa o roboty budowlane przewiduje, że inwestor dokona „odbioru końcowego”. Zapis taki nie przesądza wyraźnie, że musi zostać sporządzony protokół pisemny. Strony zawarły też w umowie zapis, że inwestor zapłaci wykonawcy wynagrodzenie po dokonania odbioru końcowego. Wykonawca zgłosił inwestorowi wybudowany obiekt do odbioru końcowego. Inwestor pojawił się na budowie i obejrzał wybudowany obiekt, jednak nie doszło do podpisania protokołu. Następnie inwestor zapłacił wykonawcy całe wynagrodzenie przewidziane w umowie. Po pewnym czasie zażądał od wykonawcy zwrotu wynagrodzenia, gdyż – jak stwierdził inwestor – wynagrodzenie nie należy się wykonawcy, ponieważ nie doszło do „odbioru końcowego” (nie ma protokołu z odbioru końcowego). W takim przypadku należy liczyć się z tym, że sąd uzna, iż faktycznie doszło do odbioru końcowego, ponieważ inwestor, płacąc wykonawcy wynagrodzenie, potwierdził odebranie wybudowanego obiektu. W praktyce trudno wyobrazić sobie sytuacje, w której doszło do odbioru budowy bez spisania protokołu. Dokument taki stanowi bowiem pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron. W protokole z odbioru robót powinniśmy zawrzeć w nim ustalenia co do jakości wykonanych robót, w tym ewentualny wykaz wszystkich ujawnionych wad wraz z ewentualnymi terminami ich usunięcia lub naszym oświadczeniem o wyborze innego uprawnienia przysługującego nam z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze. Koniecznym elementem protokołu są podpisy osób, które w nim uczestniczyły. Protokół z końcowego odbioru robót budowlanych W protokole z odbioru końcowego robót budowlanych należy wpisać nazwę inwestycji, tj. opis inwestycji zawarty w decyzji o pozwoleniu na budowę oraz umowie o roboty budowlane (określenia te powinny być tożsame) oraz lokalizację inwestycji – dokładny adres, numery geodezyjne działek, obręb. Przeczytaj też odbiory robót częściowych: Odbiór stropu. Jak powinien być przeprowadzony >>> Odbiór podkładu podłogowego: to sprawdź! >>> Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera >>> Użytkowanie domku letniskowego a odbiór techniczny >>> Istotnym elementem protokołu jest również data jego sporządzenia. Z dniem podpisania protokołu rozpoczyna bieg termin rękojmi za wady przedmiotu umowy oraz termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane. Dokonanie odbioru powoduje, że wymagalne staje się roszczenie wykonawcy o zapłatę wynagrodzenia za wykonanie robót. Ponadto z chwilą odbioru ryzyko utraty czy zniszczenia przedmiotu umowy przechodzi z wykonawcy na nas. Protokół odbioru robót budowlanych powinien zawierać następujące elementy: dane uczestników odbioru, datę odbioru, zakres prac, podlegających odbiorowi, ocenę techniczną zrealizowanych prac, wskazanie nieprawidłowości lub usterek, jeżeli takie zidentyfikowano, w przypadku stwierdzenia podczas odbioru konieczności przeprowadzenia dodatkowych prac naprawczych - termin usunięcia usterek, dodatkowe ustalenia stron. SPRAWDŹ: inne wzory i formularze do pobrania Pozwolenie na budowę: wzór wniosku Zgłoszenie budowy: wzór wniosku Zgłoszenie robót budowlanych Zgłoszenie rozbudowy budynku Zgłoszenie nadbudowy – adaptacja poddasza Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Wzór zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych Pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego Zmiana pozwolenia na budowę domu. Wniosek i procedura Pozwolenie na rozbiórkę Zgłoszenie nabycia nieruchomości: druk IN-1 Przeniesienie zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych Przeniesienie pozwolenia na budowę Możliwość przyłączenia do sieci wodno-kanalizacyjnej: wniosek Jak uzyskać tymczasowe przyłącze prądu budowlanego Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: z 2020 r. poz. 1740 ze zm.); Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (tekst jedn.: z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).